以案说法

　　编者按：农村宅基地是农村村民用作建造农房而占有、使用本集体所有的土地。农村宅基地房屋因为其特殊性，在买卖时受到众多政策法律限制。谁有资格购买农村的宅基地房屋？同一个集体经济组织成员间的农房买卖又需注意哪些问题？今天的以案说法栏目收录了农村房屋买卖现实发生的两个案例——

　　案件一

非农业户口买卖农村房屋法院判决两手买卖均无效

　　非农业户口的张某购买了刘某的农村宅基地房屋，转手又卖给了非农业户口的杨某。这样的买卖行为是否有效？近日，北京市第一中级人民法院审理了一起确认农房买卖合同无效的纠纷案件。

　　1991年刘某与张某签订房屋买卖协议，刘某将其位于昌平区沙河镇某村的房屋院墙及地面附着物作价转让给张某，张某未居住就将该房屋转让给杨某。刘某曾起诉要求确认其与张某的房屋买卖协议无效，经法院一、二审判决认定协议无效。现刘某起诉至法院，要求确认杨某与张某签订的房屋买卖协议无效。

　　本案中，刘某称，他于1991年与张某签订房屋买卖协议，约定他将房屋12间、院墙及地面附着物作价26596.9元转让给张某。张某在接收房屋后并未居住，而是将房屋转让给杨某，现上述房屋由杨某占有。刘某于2010年5月起诉，请求确认刘某与张某的房屋买卖协议无效，经一、二审判决认定协议无效。张某无权处分涉案房屋及附属物，且杨某、张某均系非农业户口，杨某、张某签订的房屋买卖协议应属无效，杨某非法占用的涉案房屋及附属物应返还给刘某。张某在一审法院未出庭答辩。

　　杨某辩称，刘某是杨某与张某之间房屋买卖法律关系的第三人，无权介入杨某与张某之间的法律关系。刘某是基于拆迁的利益驱动，强行拆散他与张某之间的法律关系。杨某投入了巨大成本对房屋进行了改造，如果认定无效会导致权益明显失衡。案件不具备判决无效和返还原物的法律基础和现实条件，如果买卖协议被判无效，会纵容助长唯利是图、背信弃义的不良社会风气。

　　一审法院判决张某与杨某签订的房屋买卖协议无效。一审判决后，杨某不服，上诉至北京一中院。

　　北京一中院经审理认为，无效的合同自始没有法律效力，因刘某与张某之间签订的房屋买卖协议已被法院终审判决无效，导致张某与杨某之间的买卖行为丧失了其发生的法律基础，故二者之间的买卖行为也应认定为无效。另外，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系；宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。张某、杨某均系非农业户口，并非该村村集体经济组织成员，故张某与杨某的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此也应认定双方签订的房屋买卖协议无效。关于杨某在诉争院落投资建设的房屋和财产所产生的争议，双方可另案解决。据此，北京一中院驳回上诉，维持原判。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　北京市第一中级人民法院 王梦 赵梦芸

　　案件二

同村买卖应注意需经本村村委会同意

　　农村房屋买卖有限制，非同村人购买违法规。而农民的房屋在同村人之间买卖是否也有限制？近日，河南省正阳县人民法院审理了一起因农村房屋买卖引发的合同纠纷，因交易未取得村委会同意，村民陈某与吴某私自签订的农村房屋买卖合同被法院判定无效。

　　陈某与吴某系正阳县某村农民。2013年吴某欲将自己在老家的一处闲置房屋卖给同村的陈某，俩人签订了一份《房屋买卖协议书》，约定吴某以35万元的价格卖给陈某，陈某先付定金5万元和购房款15万元，另外15万元于2014年底还清。后陈某发现吴某的房屋没有土地证和房产证，就不再支付购房款了，并通过村干部向吴某要回定金和房款，吴某不同意。陈某以吴某故意隐瞒事实，其欺骗行为已经违反了合同约定，且房屋买卖也没有经过村委会同意向法院提起诉讼，请求确认《房屋买卖协议书》无效，并要求吴某立即退还购房款共计20万元。

　　吴某则辩称，买卖开始讲明房屋没有土地证和房产证的，协议中也未提及需提供两证。在买卖过程中，是没有经过村委会同意，但双方签订了房屋买卖协议。吴某认为是陈某反悔不想买房，才向法院提起告诉。吴某要求陈某继续履行合同。如不能履行，5万元定金应视为违约金不予退还，当作赔偿。

　　经法院审理认为，原告陈某与被告吴某签订的《房屋买卖协议书》，虽是双方真实意思表示，但没有经过原、被告双方所在村委会同意，双方签订的《房屋买卖协议书》因违反法律强制性规定是无效的。现原告陈某明确表明不再履行合同，其请求确认《房屋买卖协议书》无效，符合有关法律规定，依法应予支持。被告收取原告购房款15万元及定金5万元，应予返还。吴某主张要求陈某赔偿违约金5万元，依据不足，依法不予支持。被告主张要求继续履行合同，因合同无效，故无需继续履行。故法院判决房屋买卖协议无效，吴某应在判决生效之日起5日内退还20万元给陈某。

　　《物权法》第60条规定“属于村民集体所有的土地和森林、山岭等，由村民集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权”，农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。村民建造房屋后，房屋的所有权属于宅基地使用权人，而宅基地所有权仍然属于村集体。而房屋买卖的处分行为也处分了宅基地，必然与集体经济组织的权益发生纠葛。同时，《土地管理法》第62条第4款规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。买卖行为经村委会同意及备案，也是出于防止村民重复申请宅基地的目的。故此，陈某与吴某私自签订的农村房屋买卖合同无效。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　河南省正阳县人民法院 王树恒